Главная | Автоюрист | Сделки с недвижимым имуществом требуют

Реферат: Сделки с недвижимостью

Недвижимость, аренда помещений, приватизация, рента Опубликовано: Однако следует указать на то обстоятельство, что о регистрация сделок в п. В нем, в частности, говорится о функциях органа, осуществляющего государственную регистрацию, и подчеркивается, что он осуществляет регистрацию не только прав на недвижимое имущество, но и сделок с ним. О регистрации сделок упоминается также в ст.

Таким образом, все перечисленные нормы отсылают друг к другу и не содержат никаких перечней сделок с недвижимостью, подлежащих государственной регистрации. В связи с этим можно говорить о хаотичности и непоследовательности правового регулирования данного вопроса. В такой ситуации практика пошла по единственно возможному пути: Это положение отражено и в п.

сделки с недвижимым имуществом требуют его голос

В нем, в частности, было отмечено, что соглашение, определяющее размер, сроки и порядок предоставления в качестве отступного недвижимого имущества, не подлежит обязательной государственной регистрации, поскольку необходимость государственной регистрации такой сделки прямо не предусмотрена законодательством.

Таким образом, в отличие от нотариального удостоверения сделки, которое может быть установлено соглашением сторон п. Участники сделки не вправе установить или отменить обязательную государственную регистрацию в соответствии с условиями договора. Это положение было отмечено и в п. В качестве примера рассматривается следующий случай.

Из представленных суду документов следовало, что стороны, заключившие договор купли-продажи здания, обратились к учреждению юстиции с заявлением о его государственной регистрации, сославшись на содержащееся в договоре условие о том, что он вступает в силу с момента государственной регистрации.

Учреждение юстиции на основании пункта 1 статьи 20 Закона о государственной регистрации отказало в регистрации, поскольку данный договор не подлежит государственной регистрации. Арбитражный суд первой инстанции отказал сторонам в удовлетворении иска к учреждению юстиции. В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Закона о государственной регистрации государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения обременения , перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК.

Государственная регистрация сделок с недвижимым имуществом согласно требованиям статей и ГК осуществляется только в случаях, установленных законом. В соответствии со статьей 4 Закона о государственной регистрации во всех случаях, когда закон предусматривает государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, такая регистрация всегда является обязательной.

Гражданским кодексом не предусмотрено государственной регистрации договора купли-продажи здания. Включение сторонами в договор, не подлежащий государственной регистрации, условия о том, что он подлежит государственной регистрации и вступает в силу с момента государственной регистрации, противоречит нормам ГК. Такое условие является ничтожным в силу требований статей и ГК.

Поэтому учреждение юстиции правомерно отказало в государственной регистрации договора купли-продажи здания". Сделки, подлежащие государственной регистрации, считаются заключенными не с момента их подписания сторонами или нотариального удостоверения, а с момента их регистрации. В ГК есть указания на обязательность регистрации некоторых сделок. Такие сделки можно разбить на две группы: При этом следует признать, что в законодательстве отсутствуют четкие и недвусмысленные критерии, согласно которым выбирались сделки, подлежащие государственной регистрации.

Так, согласно общему правилу при совершении сделок с недвижимостью регистрируется только переход права собственности, но не сама сделка. Однако исключение составляют сделки с куплей-продажей жилых помещений ст. Точно так же при купле-продаже предприятия государственной регистрации подлежат как переход права собственности на предприятие, так и сам договор сделка. Логику законодателя понять в данном случае достаточно сложно.

Если, например, исходить из социальной значимости жилых помещений и необходимости дополнительного контроля над такими сделками, то введение такой регистрации мало что дает, поскольку регистрирующие органы не имеют возможности проверять дееспособность участников сделки, соответствие их воли волеизъявлению и т. При совершении сделок, требующих государственной регистрации, необходимо произвести два регистрационных действия: При этом надо иметь в виду, что эти два регистрационных действия могут производиться не одновременно, например в случае заключения договора купли-продажи недвижимости в кредит и, в частности, в рассрочку.

В данной ситуации сначала будет зарегистрирована сделка, а после будет зарегистрирован переход права. В ГК предусмотрены следующие сделки с отчуждением, которые требуют государственной регистрации: При этом следует иметь в виду, что согласно п. При этом, как отмечено в п. Этот тезис проиллюстрирован следующим примером. Индивидуальный предприниматель на основании пункта 4 статьи ГК обратился в арбитражный суд с иском к акционерному обществу о понуждении последнего заключить с ним договор аренды здания сроком на 25 лет на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Удивительно, но факт! Перечень сделок, не требующих государственной регистрации, является открытым, поскольку в силу одного из принципов действующего гражданского законодательства возможно заключение сделок как предусмотренных, так и не предусмотренных ГК РФ. Договоры реального раздела общего имущества сособственников не регистрируются как сделка тем более, что это может быть мировое соглашение, утвержденное определением суда , но являются основанием для регистрации права каждого из бывших сособственников на конкретную часть недвижимости.

Возражая против предъявленного иска, акционерное общество в ходе судебного разбирательства заявило, что поскольку договор аренды здания сроком на 25 лет, который это общество обязалось заключить с предпринимателем, подлежал обязательной государственной регистрации, то в соответствии с пунктом 2 статьи ГК и сам предварительный договор также подлежал такой регистрации.

Однако он не был зарегистрирован, и, следовательно, на основании пункта 3 статьи ГК должен считаться незаключенным. Поэтому требования истца не подлежат удовлетворению, так как основываются на незаключенном предварительном договоре. Арбитражный суд первой инстанции отказал истцу в удовлетворении иска, отметив, что на основании пункта 2 статьи ГК предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора.

Поскольку договор аренды здания подлежал государственной регистрации в силу пункта 2 статьи ГК, то и предварительный договор также подлежал государственной регистрации. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Суд кассационной инстанции отменил решение суда первой инстанции и удовлетворил иск о понуждении заключить договор аренды, указав, что в силу пункта 2 статьи ГК к предварительному договору применяются только правила о форме основного договора.

Установленное пунктом 2 статьи ГК условие об обязательной государственной регистрации договора аренды здания или сооружения на срок не менее одного года не является элементом формы этого договора. Предварительный договор, по которому стороны обязались заключить договор аренды здания, подлежащий государственной регистрации, не является также и сделкой с недвижимостью, исходя из требований статьи ГК. Предметом предварительного договора является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора, а не обязательства по поводу недвижимого имущества.

С учетом изложенного суд кассационной инстанции признал, что предварительный договор не подлежал государственной регистрации. Сделки без отчуждения, подлежащие государственной регистрации, включают следующие виды сделок: N ФЗ "Об ипотеке залоге недвижимости " , в том числе залог права аренды недвижимости п. При совершении сделок без отчуждения производятся два регистрационных действия: Данный вопрос был решен в п.

В соответствии с этим письмом регистрация порождаемого договором аренды недвижимого имущества обременения вещных прав арендодателя на недвижимое имущество правами арендатора производится на основании статьи 26 Закона о регистрации только при регистрации самого договора аренды недвижимого имущества, так как положения ГК РФ не предусматривают обязательной регистрации права аренды недвижимого имущества. Поэтому если договор аренды не подлежит государственной регистрации, то не подлежит государственной регистрации и обременение в виде прав арендатора.

Удивительно, но факт! Если заявителем выступает доверенное лицо, необходима оформленная доверенность. Сделки, направленные на ограничение прав на недвижимое имущество.

Однако для того, чтобы окончательно устранить какие-либо сомнения по этому поводу соответствующие изменения были внесены в ст. Помимо ГК необходимость государственной регистрации сделок предусмотрена рядом других правовых актов. В частности, речь идет о договоре аренды участков лесного фонда ст. Государственная регистрация сделок производится внесением записи о заключенной сделке в Единый государственный реестр. В отличие от записи о праве, где указывается только правообладатель, запись о сделке указывает лицо, чьи права отчуждаются, и лицо, которому эти права переходят.

Произведенная государственная регистрация сделок подтверждается специальной регистрационной надписью: N "Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра и сделок с ним" на договоре проставляется штамп "Произведена государственная регистрация сделки" с указанием даты регистрации, заверенный подписью регистратора и печатью. Особым образом регистрируются договоры доверительного управления.

Нельзя не упомянуть о п. В данном случае речь идет еще об одном виде государственной регистрации, когда регистрируется только передача, а не сама сделка. Специальные правила установлены для государственной регистрации различных видов договора аренды недвижимости. Договор аренды зданий и сооружений подлежит государственной регистрации только в том случае, если он заключен на срок не менее года. На практике возник вопрос о необходимости государственной регистрации договоров аренды так называемых нежилых помещений, то есть частей зданий или сооружений когда в аренду сдается не все здание или сооружение, а только его часть, например, одна или несколько комнат, подвал и т.

По этому вопросу высказывались различные точки зрения и соответственно различной была практика. Другими словами, речь шла о том, можно ли применить к указанному договору положения ст. N 53, в котором было сказано следующее. Статья 1 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" относит жилые и нежилые помещения к недвижимому имуществу, право на которое, а также сделки с которым подлежат обязательной государственной регистрации в случаях и в порядке, установленных законом.

Согласно части 2 пункта 6 статьи 12 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" помещение жилое и нежилое представляет собой "объект, входящий в состав зданий и сооружений". Принимая во внимание то, что нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным, и то, что в Гражданском кодексе Российской Федерации отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам аренды должны применяться правила пункта 2 статьи Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 2 статьи Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок менее одного года, не подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента, определяемого в соответствии с пунктом 1 статьи Гражданского кодекса Российской Федерации.

Указанное письмо, несомненно, сыграло положительную роль в выработке единообразного подхода к этому вопросу особенно с учетом того обстоятельства, что рассмотрение споров по поводу действительности упомянутых договоров аренды входит, как правило, в компетенцию арбитражного суда. Вместе с тем нельзя не учитывать то обстоятельства, что информационные письма не являются источником права и носят лишь рекомендательный характер. Следует также исходить из того, что отсутствие государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества в период, когда не вступил в силу Закон о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и не была создана единая система государственной регистрации, а предприятия бюро технической инвентаризации производили лишь регистрацию собственников имущества, не является основанием для признания договора аренды ничтожным.

На практике встречались споры, когда договор аренды, заключенный до вступления в действие Закона о государственной регистрации, продлевался сторонами уже в период действия названного Закона. В данном случае следует исходить из того, что пролонгация договора аренды не означает заключение нового договора, поскольку арендные отношения сохраняются между сторонами на прежних условиях на новый срок. Принятые после заключения договора нормативные акты, содержащие положения об обязательной регистрации договоров аренды недвижимого имущества, признают действительными права, существовавшие до вступления их в силу, при отсутствии государственной регистрации.

Из этого следует, что такой договор может продлеваться неопределенное количество раз и будет действительным независимо от наличия его государственной регистрации. В то же время договор безвозмездного пользования имуществом, который отличается от договора аренды только своей безвозмездностью, не регистрируется вообще. Из этой статьи ЗК можно сделать вывод о том, что если указанный договор заключается на срок, превышающий один год, то такой договор должен регистрироваться. Таким образом, перечень сделок с недвижимостью, подлежащих государственной регистрации, является исчерпывающим и предусмотрен законом.

Напротив, перечень сделок, государственная регистрация которых не производится, не может быть исчерпывающим, поскольку участники гражданского оборота - физические и юридические лица - могут заключать сделки, как предусмотренные законодательством, так и не предусмотренные им свобода договора - п.

Недвижимость, аренда помещений, приватизация, рента

Если данный договор порождает возникновение права на недвижимость связан с отчуждением недвижимости , то только возникшее право и должно быть зарегистрировано. В отдельных случаях заключаются так называемые смешанные договоры, то есть договоры, содержащие элементы различных договоров, причем только один из этих договоров подлежит государственной регистрации. Такие договоры также подлежат государственной регистрации.

Можно привести примеры сделок с недвижимостью, не требующих государственной регистрации, но по которым необходимо зарегистрировать права или ограничения обременения прав: Поскольку на договоры мены распространяются статьи ГК РФ о купле-продаже, то для заключения этих договоров государственной регистрации сделки также не требуется. Но состоявшаяся мена недвижимости означает необходимость государственной регистрации возникших прав; - договоры аренды зданий и сооружений на срок менее года; - различные соглашения между участниками общей собственности, например об установлении определении долей в праве общей совместной собственности, изменении размера перераспределении долей в праве долевой собственности.

Эти договоры считаются заключенными с момента подписания сособственниками. Возникновение долей в праве или увеличение уменьшение их размера подлежит государственной регистрации. Договоры реального раздела общего имущества сособственников это может быть мировое соглашение, утвержденное определением суда не регистрируются как сделки, но являются основанием для регистрации права каждого из бывших сособственников на конкретную часть недвижимости. Не подлежат регистрации и соглашения сособственников о порядке владения и пользования общим имуществом ст.


Читайте также:

  • Сдача в аренду квартир в саранске
  • Как взять ипотеку в центробанке
  • Досрочное погашение ипотеки 20 лет
  • Мошенничество под видом социальных работников
  • Могу ли вернуть просроченный крем
  • Заявления о погашении регистрационной записи об ипотеке