Главная | Автоюрист | Обращение взыскание на недвижимое имущество во внесудебном порядке

Внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество

Обращение взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке 1. В комментируемой статье перечислены случаи, позволяющие осуществить обращение взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке. В соответствии с ч. Действующее законодательство не предусматривает возможность передачи имущества, являющегося предметом залога, в собственность залогодержателя.

Всякие соглашения, предусматривающие такую передачу, являются ничтожными, за исключением тех, которые могут быть квалифицированы как отступное или новация обеспеченного залогом обязательства ст. Соглашение заключается при условии наличия нотариально удостоверенного согласия залогодателя на внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество.

Такое согласие может быть дано до заключения договора об ипотеке. Соблюдение установленного порядка является очень важным на практике.

Мероприятия

Иногда несоблюдение этого порядка позволяет отграничить неправомерные действия по завладению заложенным имуществом от предусмотренной комментируемым законом процедуры обращения взыскания на заложенное имущество. Так по одному из дел судом было установлено, что до заключения оспариваемого договора купли-продажи стороны Суд признал все заключенные сторонами сделки взаимосвязанными и направленными на удовлетворение требований залогодержателя за счет заложенного недвижимого имущества без установленных законом оснований и отметил, что в силу положения комментируемой статьи Закона удовлетворение требований залогодержателя без обращения в суд допускается на основании нотариально удостоверенного соглашения между залогодержателем и залогодателем, заключенного после возникновения оснований для обращения взыскания на предмет ипотеки.

В то же время комментируемый Закон допускает заключение соглашения, предусматривающего залогодержателем приобретение заложенного имущества для себя с зачетом в счет выкупной цены требований к должнику. В судебной практике также можно найти примеры применения данных положений. Так, по одному из дел судом было установлено, что соглашение об обращении взыскания на имущество во внесудебном порядке нотариально удостоверено, заключено после возникновения оснований для обращения взыскания на предметы залога и содержит условие об их приобретении залогодержателем для себя с зачетом в счет выкупной цены требований к должнику, обеспеченных ипотекой.

В данном случае суд сделал вывод о том, что при заключении данного соглашения был полностью соблюден порядок обращения взыскания на заложенное имущество, установленный комментируемой статьей и ст. Далее отметим, что действующая редакция абз. Однако имеются и отличие: ГК РФ предусматривает, что для заключения соглашения о внесудебном взыскании требуется нотариально удостоверенное согласие залогодателя, только если залогодатель - физическое лицо п.

Комментируемая статья не содержит требования о необходимости государственной регистрации соглашения между залогодержателем и залогодателем о возможности удовлетворения требований залогодержателя за счет имущества, заложенного по договору об ипотеке, без обращения в суд. Не следует таких требований также из положений ст. Стоит также учитывать, что соглашение об удовлетворении требований залогодержателя по последующему договору об ипотеке действительно, если оно заключено с участием залогодержателей по предшествующим соглашениям аналогичного характера.

Итак, рассмотрим эти случаи. Например, по распоряжении имуществом супругов, находящимся в совместной собственности. В качестве комментария к данному пункту также отметим, что в ч. Правомерность данного требования закона в последующем подтверждена в п. В то же время указанная норма ЗК РФ носит диспозитивный характер, и стороны в договоре могут предусмотреть иной порядок.

Так, по одному из дел было установлено, что из содержания договора аренды земельного участка следовало, что арендатору необходимо было получить согласие арендодателя на передачу права аренды участка в залог и такое согласие было получено, о чем свидетельствует письмо от В рамках данного комментария необходимо отметить, также, что согласно ч.

Суд сделал вывод о том, что, если такое согласие требуется, то удовлетворение требований залогодержателя без обращения в суд не допускается, а заключенная на этот счет сделка является ничтожной по правилам ст. Поэтому действующее законодательство и судебная практика предусматривают, что удовлетворение требований залогодержателя без обращения в суд не допускается в любом случае, а не только в отношении физических лиц , если для ипотеки имущества требовалось согласие или разрешение другого лица или органа.

Заявленные требования мотивированы тем, что взыскание на предмет залога автозаправочную станцию и право аренды земельного участка, расположенного под ней , могло быть обращено только по решению суда, поскольку для ипотеки такого имущества требовалось согласие арендодателя земельного участка, на котором расположена автозаправочная станция.

Предметом ипотеки являлись автозаправочная станция и право аренды земельного участка. Автозаправочная станция принадлежала ОАО "МНП" на праве собственности, а на земельный участок заключен договор аренды. В договоре аренды земельного участка контрагенты предусмотрели иное, а именно: Напомним, что в соответствии со ст. В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги коммерческое обозначение, товарные знаки, знаки обслуживания , и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором.

Относительно данного документа судом кассационной инстанции был сделан вывод о том, что нижестоящим судебным инстанциям "необходимо было дать надлежащую правовую оценку данному документу и изложенным в нем доводам, которые имеют существенное значение для правильного рассмотрения дела, так как в силу п.

Понятие и состав земель сельскохозяйственного назначения дает ст. Так, землями сельскохозяйственного назначения признаются земли, находящиеся за границами населенного пункта и предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей. Земли сельскохозяйственного назначения могут использоваться для ведения сельскохозяйственного производства, создания защитных лесных насаждений, научно-исследовательских, учебных и иных связанных с сельскохозяйственным производством целей.

Так, материалы одного из судебных дел свидетельствовали о том, что здание по ул. Большая Казачья, 30 г. Саратова относилось к памятникам архитектуры и градостроительства местного значения. Желая обойти ограничение на внесудебный порядок обращения взыскания в отношении заложенного памятника истории и культуры, на практике иногда пытаются использовать договор отступного, на основании которого обязательство заемщика по возврату кредита прекращается предоставлением в собственность банка предмета ипотеки.

Однако в данном случае суд может посчитать такой договор притворной сделкой и применить к ней в соответствии со ст. Такой вывод может быть сделан судом, поскольку одной из разновидностей внесудебного обращения взыскания на предмет ипотеки является в соответствии с п. Судебная практика исходит из того, что требования законодательства о соблюдении порядка совершения крупных сделок и сделок с заинтересованностью не подпадают под данное основание, а также под любое другое основание, указанной в ч.

Так, по одному из дел ссылка ответчика на отсутствие согласия общего собрания акционеров при подписании договоров ипотеки, и в связи с чем на необходимость применения судом п. Как было отмечено судом, п. Между тем, изложенный выше довод ответчика был направлен на оспаривание соблюдения порядка заключения сделок, совершаемых акционерным обществом, по мнению ответчика, являющихся крупными, но без учета того, что этот вопрос регулируется иным законом - ФЗ "Об акционерных обществах". Более того, судом было отмечено, что подп.

На этом основании указанные ответчиком обстоятельства о совершении обществом взаимосвязанных сделок залога, являющихся крупными, и при заключении которых был нарушен порядок, установленный ФЗ "Об акционерных обществах", были отнесены судом к оспоримым основаниям недействительности сделки. Примером необходимости получения согласия другого лица "в иной установленной федеральным законом форме" могут быть положения ч. При этом напомним также, что супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки; 7 удовлетворение требований залогодержателя на основании соглашения не допускается, если предметом ипотеки являются жилые помещения, принадлежащие на праве собственности физическим лицам.

В соответствии со ст. К жилым помещениям относятся: Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании. Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

Комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире; 8 запрещено удовлетворение требований залогодержателя на основании соглашения, если предметом ипотеки является имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности.

Данное основание является сравнительно новым. До введения Федеральным законом от В частности это содержалось в Решении Саратовской городской Думы от 20 декабря г. N "О Порядке передачи в залог объектов недвижимости, находящихся в муниципальной собственности города Саратова, в целях обеспечения кредитных обязательств".

Во всех перечисленных выше случаях взыскание на заложенное имущество обращается по решению суда. Судебная практика на основании ст.

Регламентирующие законы

При этом особо подчеркнем, что недействительным признается именно соглашение, а не договор ипотеки. Изложенный перечень оснований, по которым не допускается взыскание на заложенное имущество на основании нотариально удостоверенного соглашения между залогодателем и залогодержателем, является исчерпывающим.

В указанном соглашении не может быть предусмотрено приобретение заложенного имущества залогодержателем, если предметом ипотеки является земельный участок. Подобные примеры уже имеются в судебной практике. К соглашению о приобретении заложенного имущества залогодержателем применяются правила гражданского законодательства Российской Федерации о договоре купли-продажи, а в случае приобретения имущества залогодержателем для третьих лиц - также и о договоре комиссии.

По договору купли-продажи одна сторона продавец обязуется передать вещь товар в собственность другой стороне покупателю , а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму цену. Договор комиссии регулируется гл. По договору комиссии одна сторона комиссионер обязуется по поручению другой стороны комитента за вознаграждение совершить одну или несколько сделок от своего имени, но за счет комитента. По сделке, совершенной комиссионером с третьим лицом, приобретает права и становится обязанным комиссионер, хотя бы комитент и был назван в сделке или вступил с третьим лицом в непосредственные отношения по исполнению сделки.

Судебная практика придерживается точки зрения о том, что заключенное банком-залогодержателем соглашение о внесудебном порядке обращения взыскания на недвижимое имущество, по которому банк приобретает это имущество для себя или для третьего лица, не может считаться заключенным банком с превышением его специальной правоспособности.

Примеры практики - судебные решения по статье 349 ГК РФ:

Право банка брать в ипотеку недвижимое имущество в целях обеспечения исполнения заемщиком его обязательств, вытекающих из кредитного договора, неразрывно связано с правом банка осуществлять такую банковскую операцию, как предоставление кредитов. Статья 55 комментируемого Закона предоставляет сторонам договора об ипотеке право заключить соглашение о внесудебном порядке обращения взыскания на заложенное недвижимое имущество, определив в этом соглашении порядок его реализации либо предусмотрев приобретение заложенного имущества залогодержателем для себя или третьих лиц.

Следовательно, право залогодержателя приобретать заложенное имущество для себя или в качестве комиссионера для третьих лиц есть лишь одно из правомочий, которые комментируемый Закон, регламентируя внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное недвижимое имущество, предоставляет залогодержателю.

обращение взыскание на недвижимое имущество во внесудебном порядке той

Поэтому деятельность банка-залогодержателя по приобретению заложенного недвижимого имущества для себя или для третьих лиц неразрывно связана с осуществляемой им банковской деятельностью. При обращении взыскания на имущество, когда допускается его приобретение с зачетом в счет покупной цены требований залогодержателя к должнику, обеспеченных ипотекой, заложенное имущество приобретается залогодержателем для себя или третьих лиц с зачетом в счет покупной цены требований залогодержателя к должнику, обеспеченных ипотекой, по цене, равной рыночной стоимости такого имущества.

Рыночная стоимость заложенного имущества определяется в порядке, установленном законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности в соответствии с требованиями Федерального закона от 29 июля г. Результаты проведения оценки заложенного имущества могут быть обжалованы заинтересованными лицами в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.

Часть 4 комментируемой статьи предписывает при заключении соглашения об удовлетворении требований залогодержателя указывать в нем: После вступления в силу Федерального закона от Определенный интерес в свете изложенного представляет следующее дело. Так, доводы заявителя кассационной жалобы о том, что соглашение от При этом судом было установлено, что заключении соглашения стороны не могли предусмотреть, какая сумма долга будет у заемщика в момент фактического удовлетворения требований по кредитному договору, так как действие договора о предоставлении кредитной линии продолжалось, а проценты за пользование кредитом начисляются по день фактического возврата кредита.

Соглашение истцом подписано добровольно и инициатива об обращении взыскания на предмет залога исходила от него. В судебных заседаниях представитель должника признал задолженность по договорам о предоставлении кредитной линии.

Удивительно, но факт! Можно предположить, что с таким широким арсеналом средств защиты даже мертвый залогодатель может заблокировать обращение взыскания на его имущество во внесудебном порядке.

Вопрос о признании соглашения от Стоит обратить внимание, что с названным иском могут выступить только лица прямо указанные в Законе. Так, по одному из дел было отмечено, что заявитель кассационной жалобы не является истцом, а, следовательно, его ссылка на комментируемую норму Закона не может быть принята во внимание. Ни во вводной, ни в описательной, ни в мотивировочной, ни в резолютивной частях обжалуемого постановления не упоминается сам заявитель кассационной жалобы - ОАО "Э.

Кроме того, заявитель по этому делу не представил надлежащих доказательств того, что он является кредитором ОАО "Л. На основании изложенного суд кассационной инстанции определил прекратить производство по кассационной жалобе ОАО "Э.

Удивительно, но факт! Сторона договора о залоге также считается получившей уведомление надлежащим образом, если: Что касается соглашения о внесудебном обращении взыскания на движимое имущество, то, следуя правовой норме п.

Кроме того, истец должен предоставить доказательства нарушения его прав в результате заключения соглашения об удовлетворении требований залогодержателя без обращения в суд. Так, по другому делу истец не предоставил как того требует ст. В случае неисполнения залогодателем соглашения об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке обращение взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке допускается, если иное не предусмотрено федеральным законом, на основании исполнительной надписи нотариуса в порядке, установленном законодательством об исполнительном производстве.

По сути, в данном случае закреплена норма, идентичная п.


Читайте также:

  • Телефон отдела по экономическим преступлениям
  • Купить квартиру по ипотеке семей
  • Штраф за езду без шлема на скутере
  • Наговор и клевета статья
  • Раздел кооперативной квартиры развод
  • Имеет прво банк заблокировать зарплатную карту без решения суда
  • Образец договора купли продажи квартиры с субсидией и ипотекой