Главная | Наследовательное право | Расторжение договора управления многоквартирным домом

Основания прекращения договора управления многоквартирным домом

Причиной этому является отсутствие единой теории договора управления и крайняя непоследовательность законодателя в регулировании порядка заключения и расторжения договора управления.

Расторжение договора управления многоквартирным домом заметил цикличность

К примеру, если первая редакция п. Соответственно, собственникам для прекращения договора управления следовало доказать допущенные управляющей организацией нарушения и вынести на повестку дня общего собрания вопрос об отказе от договора управления в связи с его нарушениями. В противном случае процедура прекращения договора управления признавалась несоблюденной. Так, в одном из дел суд отклонил доводы ответчика о праве собственников в любое время расторгать договор управления с предыдущей управляющей организацией ссылаясь на недостаточную эффективность работы управляющей организации Постановление ФАС Уральского округа от Подобное основание, по мнению суда, противоречило как ст.

Расторжение договора управления многоквартирным домом остановилась мгновенно

В очередной и ныне действующей редакции п. Таким образом, планирование хозяйственной деятельности управляющей организации было поставлено в прямую зависимость от волеизъявления собственников помещений. А, следовательно, управляющая организация, выполнившая неотложные и неучтенные в тарифе ремонтные работы, из-за немотивированного отказа собственников от договора рискует не получить оплату за работы или быть вовлеченной в длительную судебную тяжбу с каждым из собственников помещений.

В свою очередь, законодатель не предоставил управляющей организации права на прекращение договора управления в случае существенных нарушений со стороны собственников помещений, указав на обязанность продолжать управление пока собственники помещений не изберут новый способ управления многоквартирным домом или не сменят управляющую организацию на очередном общем собрании. Предлагаем подробнее рассмотреть основания прекращения договора управления. Во-первых, основанием прекращения договора управления является соглашение сторон п.

К соглашению предъявляются определенные требования: Следует отметить, что прекращение договора управления по соглашению сторон, хотя и является стандартным условием любого договора управления, однако на практике представляет собой редкий случай.

Во-вторых, основанием прекращения договора управления является односторонний внесудебный отказ от исполнения договора. В большинстве европейских правопорядков односторонний отказ обладает приоритетом над иными основаниями прекращения договора. По правовой природе односторонний отказ является односторонне-обязывающей сделкой, в силу которой оказывается воздействие на правовую сферу другого лица [3, с.

Для реализации права на односторонний отказ от договора требуется соблюдать ряд требований, изложенных в ст. В частности, одна сторона должна письменно уведомить другую сторону об отказе от договора. В таком случае договор считается прекращенным с момента получения уведомления об отказе п. В силу прямого указания ЖК РФ собственники помещений вправе отказаться от договора управления в любой момент п. Указанное право имеет императивную природу и не может быть запрещено или ограничено договором в силу п.

Разъясняя право собственников на односторонний отказ от договора, ФАС России указала, что из него следует возможность в одностороннем порядке расторгнуть договор управления многоквартирным домом письмо от Аналогичная позиция изложена в письме Минстроя России от Таким образом, уполномоченные органы нередко отождествляют расторжение договора и односторонний отказ от него, а порой именуют расторжением то обстоятельство, которое относится к иным основаниям прекращения договорных обязательств.

Подобное некорректное использование терминов со стороны уполномоченных органов приводит, в свою очередь, к неправильному пониманию процедуры прекращения договорных отношений и возникновению споров. Право собственников помещений на отказ от договора управления может быть связано или не связано с нарушением договора со стороны управляющей организации. Если отказ связан с нарушением договора управления, то собственникам следует указать, какие именно обязательства по договору не выполнила управляющая организация.

Наиболее распространенными нарушениями являются систематическая приостановка предоставления услуг и выполнения работ; непредставление отчета о выполнении договора управления; причинение вреда общему имуществу многоквартирного дома. Или, например, если у управляющей организации нет лицензии, которая нужна для исполнения обязательства по договору, то собственники помещений в силу п.

Удивительно, но факт! В данном случае речь идет о физической невозможности исполнения обязательств, установленной актом органа власти.

Если же отказ от договора управления не связан с его нарушениями, то собственникам достаточно принять соответствующее решение об отказе от договора или об изменении способа управления многоквартирным домом или выбрать иную управляющую организацию. После принятия решения об отказе от договора управления собственники в течение пяти дней обязаны направить соответствующее уведомление с приложением копии решения в прежнюю управляющую организацию и орган государственного жилищного надзора п.

Постановлением Правительства РФ от Уведомление об отказе от договора будет считаться доставленным в адрес прежней управляющей организации как в случае непосредственного получения ею такого уведомления, так и в случае, если оно фактически не было получено по причинам, зависящим от адресата прежней управляющей организации — п.

В свою очередь, управляющая организация, с которой прекращены договорные отношения в течение трех рабочих дней обязана уведомить об этом Госжилинспекцию п. Довольно часто в судах рассматриваются споры между прежней управляющей организацией и собственниками помещений о правильности реализации собственниками права на отказ от договора управления. Таким образом, собственники по своему желанию могут и не указывать в решении общего собрания оснований для отказа от договора управления или вовсе не включать данный вопрос в повестку дня общего собрания, ограничившись выбором нового способа управления многоквартирным домом или новой управляющей организации.

Отказаться от договора управления в любой момент собственники помещений могут также и при конкурсном отборе управляющей организации то есть вопреки положениям п. При этом суды, толкуя п. Возможность свободно немотивированно менять одну управляющую организацию на другую нередко является формой недобросовестного поведения со стороны собственников помещений, которые могут в любой момент сорвать работу управляющей организации или угрожая ей досрочным разрывом договора вынуждать к предоставлению невыгодных для управляющей организации услуг.

Кроме того, односторонний отказ является формой недобросовестной конкуренции со стороны иных управляющих организаций. При массовой пассивности собственников помещений недобросовестная управляющая организация в течение месяца сможет приступить к управлению многоквартирным домом. Отсюда следует, что право на односторонний отказ от договора может губительно отразиться на интересах собственников помещений в связи с их уязвимостью по отношению к недобросовестным действиям и мошенническим схемам управляющих организаций-однодневок.

К сожалению, далеко не всегда, наделяя одну из сторон правом на односторонний отказ, законодатель может представить себе все возможные варианты девиации от исполнения договора. В то время как некоторые из них очевидно могут повлечь существенный вред для конституционных прав и свобод граждан, а также негативно отразиться на применении основных начал законодательства. Признавая ценность права собственников помещений на внесудебный отказ от договора, считаем, что такой отказ должен иметь определенные законом пределы, чтобы не превращаться в свою противоположность — произвол и механизм для недобросовестной конкуренции.

На наш взгляд, такими пределами являются мотивы отказа от договора. Ведь как вступление в договор, так и его прекращение не может быть бессознательным, а соответственно, безмотивным то есть совершаемым без явных побудительных причин или оснований. Мотивы всегда должны отвечать требованиям добросовестности и разумности. Очевидно, что добросовестным следует признать письменный и заблаговременный отказ от договора, обеспечение подписания и передачу всех необходимых документов, разрешение всех разногласий между собственниками и управляющей организацией.

В свою очередь, разумным следует считать отказ от договора, вызванный существенными нарушениями например, ненадлежащим содержанием общего имущества, нарушением обязательных стандартов управления многоквартирным домом. Карапетова, существенность нарушения договора является универсальным правилом, как для судебного расторжения договора, так и для одностороннего отказа от него.

К сожалению, большинство норм ГК РФ, предусматривающих право отказа от договора, не указывает на необходимость учета мотивов такого отказа существенность нарушения. Подобного правила не содержится и применительно к договору управления в ст. В связи с этим предлагаем дополнить пункт 8. Относительно права управляющей организации на отказ от договора управления Жилищный кодекс РФ не дает прямого ответа, отсылая к гражданскому законодательству п. Подобный подход законодателя видится правильным с точки зрения субъектных особенностей и характера договора.

Ведь, если бы закон наделил управляющую организацию — профессионального субъекта — правом на односторонний отказ от договора, это серьезно нарушило бы принцип равенства. Думается, что право на досрочное прекращение договора управления по инициативе управляющей организации должно быть основано только на судебном решении. В-третьих, основанием прекращения договора управления является судебное решение о расторжении договора п.

При этом согласно ст. Судебное расторжение договора управления является неактуальным для собственников помещений в связи с их правом на немотивированный отказ от договора. Реализовать такое право управляющая организация может в следующих случаях: Первый случай расторжения договора — существенное нарушение договора со стороны собственников подп. Существенным нарушением признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Карапетова о том, что кредитор при заключении договора рассчитывает на точное исполнение должником его условий; поэтому при оценке существенности нарушения следует учитывать значительность самого нарушения, то есть насколько значительно реальность расходилась с запланированным договором сценарием. Кроме этого, кредитор, заключая договор, имеет в виду реализацию вполне конкретной экономической операции и достижение определенных экономических или иных целей.

Поэтому при оценке существенности нарушения необходимо учитывать и утрату экономического или иного интереса кредитора в сделке [4, с. Так, управляющая организация, привлеченная для управления многоквартирным домом, ожидает получить как минимум безубыточную деятельность, рассчитывая на добросовестное исполнение собственниками помещений встречных обязательств, и рентабельность своей деятельности.

Однако, как следует из судебной практики, один лишь факт возникновения у управляющей организации убытков при обслуживании многоквартирного дома не является основанием для расторжения договора Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от Как указал Верховный Суд РФ, из содержащегося в п. Следовательно, обратившаяся в суд управляющая организация должна будет представить доказательства существенности нарушения договора управления со стороны собственников помещений.

Общие положения об изменении и расторжении договора управления многоквартирным домом

Суды крайне редко признают существенность того или иного нарушения договора со стороны потребителей в нашем случае — собственников помещений. Второй случай расторжения договора — существенное изменение обстоятельств. При рассмотрении споров, связанных с изменением и расторжением гражданско-правовых договоров, суды существенным изменением обстоятельств признавали обстоятельства, связанные с изменениями в сфере государственного регулирования ценообразования; аварийное состояние объекта, который является местом исполнения договора; существенное возрастание стоимости материалов и оборудования, предоставляемых подрядчиком, а также оказываемых ему третьими лицами услуг.

Очевидно, что повышение тарифов в жилищно-коммунальной сфере в связи с финансовым кризисом и непредсказуемыми темпами инфляции не относится к числу обстоятельств, возникновение которых нельзя было предвидеть. Ведь стороны, вступая в договорные отношения, должны были прогнозировать экономическую ситуацию, в связи с чем не могли исключать вероятность роста цен в период исполнения договора Постановление Президиума ВАС РФ от Соответственно, управляющая организация могла и должна была в силу своего профессионализма предложить собственникам создать резерв на непредвиденные расходы.

Существенное ухудшение обслуживаемого жилищного фонда, связанное с его ветхим или аварийным состоянием, само по себе также не будет являться для суда основанием для прекращения договора управления в порядке ст. Полагаем, что основанием для прекращения договора управления при наличии аварийного состояния многоквартирного дома может стать акт органа государственной власти или органа местного самоуправления о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции в порядке п.

В данном случае речь идет о физической невозможности исполнения обязательств, установленной актом органа власти. В литературе под физической невозможностью понимают невозможность исполнения обязательства в натуре, наступающую при гибели или утрате должником владения индивидуально-определенной вещью, являющейся объектом неисполненного обязательства, а также при возникновении неисполнимости того чисто личного действия, которое должник обязался совершить по договору, имеющему своим предметом выполнение работ или оказание услуг [2, с.

Удивительно, но факт! Дизайн выбирается, исходя из сферы деятельности и предпочтений хозяина.

Третий случай расторжения договора — иные основания для расторжения договора, предусмотренные законом или самим договором подп. Поскольку ни один из действующих законов ЖК РФ и ГК РФ не содержит положений о праве управляющей организации на расторжение договора управления, то соответствующие основания могут быть сформулированы в договоре.

Несомненно, такие основания должны быть крайне уважительными то есть существенными и не выходить за пределы добросовестности, чтобы суд признал обоснованным и неизбежным расторжение договора. К примеру, закрепление в договоре управления таких оснований его досрочного расторжения как не установка автоматической пожарной сигнализации, домофона или общедомовых приборов учета могут быть квалифицированы судом как злоупотребление управляющей организацией своим правом.

Как показывает анализ практики заключаемых договоров управления, большинство из них содержат положения, дублирующие по своему содержанию п. Указанные обстоятельства на практике зачастую приводят к трудностям в реализации права на расторжение договора. В целях минимизации риска, связанного с неправильным толкованием и применением подп.

В-четвертых, основанием прекращения договора управления может стать объективная случайная невозможность исполнения договора в форме одного из юридических фактов. Так, например, юридический факт в форме события стихийное бедствие или в форме действия издание акта компетентного органа о запрете или прекращении управления многоквартирным домом может стать причиной прекращения договора управления.

В таких случаях применению подлежат ст. По-иному складывается ситуация, если имела место субъективная виновная невозможность исполнения договорных обязательств, то есть такая невозможность, за которую отвечает одна из сторон договора. В таком случае договор не считается прекращенным. Например, при аннулировании лицензии ст. Обязательства по управлению многоквартирным домом могут быть прекращены лишь при наличии отказа собственников помещений от договора управления или выборе по итогам открытого конкурса новой управляющей организации.

Список литературы Агарков М. Расторжение нарушенного договора в российском и зарубежном праве.


Читайте также:

  • Образец возбуждения уголовного дела прокурором
  • Наказание за повторное нарушение пдд в течении года
  • Признание права общей долевой собственности на общее имущество