Главная | Земельные вопросы | Могут ли земельные участки быть предметом ипотеки

Глава XI. Особенности ипотеки земельных участков

Особенности ипотеки земельных участков Статья Земельные участки, которые могут быть предметом ипотеки 1. По договору об ипотеке могут быть заложены земельные участки постольку, поскольку соответствующие земли на основании федерального закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте. Если земельный участок передан по договору аренды гражданину или юридическому лицу, арендатор земельного участка вправе отдать арендные права земельного участка в залог в пределах срока договора аренды земельного участка с согласия собственника земельного участка.

При общей долевой или совместной собственности на земельные участки, указанные в пункте 1 настоящей статьи, ипотека может быть установлена только на принадлежащий гражданину или юридическому лицу земельный участок, выделенный в натуре из земель, находящихся в общей долевой или совместной собственности.

В статье 1 Федерального закона от 15 апреля г. Так, под садовым земельным участком понимается земельный участок, предоставленный гражданину или приобретенный. Огородным земельным участком считается земельный участок, предоставленный гражданину или приобретенный им для выращивания ягодных, овощных, бахчевых или иных сельскохозяйственных культур и картофеля с правом или без права возведения некапитального жилого строения и хозяйственных строений и сооружений в зависимости от разрешенного использования земельного участка, определенного при зонировании территории.

К дачному земельному участку относится участок, предоставленный гражданину или приобретенный им в целях отдыха с правом возведения жилого строения без права регистрации проживания в нем или жилого дома с правом регистрации проживания в нем и хозяйственных строений и сооружений, а также с правом выращивания плодовых, ягодных, овощных, бахчевых или иных сельскохозяйственных культур и картофеля.

Садоводческое, огородническое или дачное некоммерческое объединение граждан садоводческое, огородническое или дачное некоммерческое товарищество, садоводческий, огороднический или дачный потребительский кооператив, садоводческое, огородническое или дачное некоммерческое партнерство представляет собой некоммерческую организацию, учрежденную гражданами на добровольных началах для содействия ее членам в решении общих социально-хозяйственных задач ведения садоводства, огородничества и дачного хозяйства.

Максимальные размеры садовых, огородных или дачных земельных участков устанавливаются законами и иными правовыми актами субъектов Российской Федерации с учетом установленных федеральными законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации для граждан отдельных категорий предельных норм предоставления земельных участков п. Пунктом 2 комментируемой статьи введено новое правило, которого нет в пункте 2 ст.

Оно посвящено распоряжению имуществом, находящимся в общей совместной собственности и заключается в том, что ипотека указанных в пункте 1 ст. Что касается общей долевой собственности, то ее участник может в соответствии с пунктом 2 ст. В отношении же ипотеки имущества, находящегося в общей совместной собственности, существует иное правило - ипотека может быть установлена только при наличии согласия на это сособственни-ков.

Причем такое согласие должно быть дано в письменной форме, если федеральным законом не установлено иное. В качестве примера подобного федерального закона может быть назван Семейный кодекс РФ, в соответствии с пунктом 3 ст. Земельные участки, не подлежащие ипотеке 1. Ипотека земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в соответствии с настоящим Федеральным законом не допускается. Не допускается ипотека части земельного участка, площадь которой меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов Российской Федерации и нормативными актами органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования.

Ограничение ипотеки земельных участков, находящихся в собственности государства или субъекта Российской Федерации, скорее обусловлено причинами политического порядка. Очевидно законодатель исходил из необходимости сохранения территориальной целостности России и закрепления резерва государственных земель. Такие земельные участки могут передаваться в хозяйственное ведение государственным и муниципальным унитарным предприятиям и в оперативное управление учреждениям и казенным предприятиям.

Следует обратить внимание на противоречие пункта 1 комментируемой статьи положениям пункта 1 ст. Кроме того, этот пункт противоречит также пункту 3 ст. Однако Закон об ипотеке к таковым законам не относится. Определение земель сельскохозяйственного назначения дается в пункте 1 ст. Несколько иное определение дается в новом Земельном кодексе Российской Федерации. Так, в соответствии с пунктом 1 ст. Однако законодатель пошел по другому пути. Очевидно это объясняется тем, что количество пригодной к использованию земли существенно различается в различных регионах Российской Федерации.

Уже в настоящее время различные регионы имеют "свои" нижние и верхние пределы размеров земельных участков. Если договором об ипотеке не предусмотрено иное, при ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здание или сооружение залогодателя. Право залогодателя распоряжаться такими зданием или сооружением, условия и последствия перехода прав на такие здание или сооружение к другим лицам определяются правилами главы VI настоящего Федерального закона.

При наличии в договоре условия, предусматривающего, что находящиеся или строящиеся на земельном участке и принадлежащие залогодателю здание или сооружение не заложены тому же залогодержателю, залогодатель при обращении взыскания на земельный участок сохраняет право на такие здание или сооружение и приобретает право ограниченного пользования сервитут той частью земельного участка, которая необходима для использования таких здания или сооружения в соответствии с их назначением.

Особенности ипотеки земельных участков

Условия пользования указанной частью земельного участка определяются соглашением между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора - судом. Залогодатель земельного участка вправе без согласия залого держателя распоряжаться принадлежащими ему зданиями и соору жениями на этом участке, на которые в соответствии с пунктом 1 на стоящей статьи право залога не распространяется.

При отчуждении такого здания или сооружения другому лицу и отсутствии соглашения с залогодержателем об ином права, которые это лицо может приобрести на заложенный земельный участок, ограничиваются условиями, предусмотренными частью третьей пункта 1 настоящей статьи. Если на закладываемом земельном участке из состава земель сельскохозяйственного назначения находятся здания, строения, сооружения, в том числе возводимые на таком земельном участке, или иные прочно связанные с земельным участком объекты недвижимости, принадлежащие на том же праве собственнику такого земельного участка, ипотека, такого земельного участка допускается только с одновременной ипотекой прочно связанных с ним объектов недвижимости.

В пункте 1 комментируемой статьи законодатель воспроизводит норму пункта 4 ст. Залогодатель - собственник здания или сооружения сохраняет право на данные объекты и приобретает право ограниченного пользования сервитут соответствующей частью земельного участка даже при последующем отчуждении предмета ипотеки в результате обращения взыскания на земельный участок: Правило о наличии у залогодателя права распоряжаться принадлежащими-ему зданиями и сооружениями на заложенном земельном участке следует из пункта 1 данной статьи, так как на указанные объекты право залога не распространяется.

Когда такое здание или сооружение приобретается другим лицом, то при отсутствии у покупателя соглашения с залогодержателем об ином, его права на заложенный земельный участок также имеют ограничения по пользованию им, как это установлено частью 2 п. Норма пункта 3 предусматривает связанность залоговых отношений, если имеет место одновременно ипотека земельного участка и находящегося на нем здания или сооружения одному залогодержателю.

Ипотека земельного участка, приобретенного с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа 1. Залогодержателем по данному залогу является банк или иная кредитная организация либо другое юридическое лицо, предоставившие кредит или целевой заем на приобретение земельного участка или права аренды земельного участка. К возникающему на основании пункта 1 настоящей статьи залогу земельного участка или права аренды земельного участка соответственно применяются правила о возникающем в силу договора залоге недвижимого имущества и права аренды недвижимого имущества.

Комментируемая статья устанавливает диспозитивное правило, при котором земельный участок, приобретенный с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение этого земельного участка, находится под залогом обременением. Однако если иные правила предусмотрены специальным федеральным законом или оговорены в договоре, то применяются правила соответственно.

На начало года в системе ипотечного кредитования России участвовали более банков. Однако у преобладающего большинства банков нет доступа к достаточным для долгосрочного кредитования ресурсам, в связи с этим представляется маловероятным дальнейшее снижение процентных ставок и существенное увеличение объемов кредитов без создания условий для привлечения в эту сферу достаточных долгосрочных ресурсов. Универсальным механизмом привлечения длинных кредитных ресурсов должны стать ипотечные ценные бумаги, законодательное регулирование которых до недавнего времени находилось в зачаточном состоянии.

С их помощью банки получат возможность быстро возвращать вложенные в ипотечное кредитование средства, а покупатели таких бумаг при ликвидации банка будут наделяться правами кредиторов. Недавно были приняты последние 17 законов из пакета нормативных актов о создании рынка доступного жилья в России первые восемь приняты еще в середине прошлого года. Среди них и поправки к закону "Об ипотечных ценных бумагах", снимающие существовавшие ранее противоречия между некоторыми положениями этого закона и другими нормативными актами.

Тем самым уничтожено препятствие, мешавшее появлению первых ипотечных ценных бумаг в России.

могут ли земельные участки быть предметом ипотеки они вплотную

И хотя для того, чтобы механизм ипотечных облигаций заработал, необходимо принять еще целый ряд подзаконных актов, появление первых ценных бумаг, обеспеченных ипотечными кредитами, уже не за горами. Агентство по ипотечному жилищному кредитованию начало подготовку к дебютному выпуску ипотечных облигаций. Если все необходимые акты будут скоро приняты, агентство эмитирует первые бумаги уже в этом году. Ипотека земельного участка, на котором находятся здания или сооружения, приобретенные или построенные с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа 1.

Если иное не предусмотрено федеральным законом или договором, земельный участок, на котором с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на строительство здания или сооружения, построено или строится здание или сооружение, либо право аренды такого земельного участка считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на построенные или строящиеся здание или сооружение либо с момента получения органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, уведомления залогодателя и залогодержателя о заключении кредитного договора договора займа с условием о целевом использовании с приложением указанного договора.

Залогодержателем по залогу, указанному в пункте 1 настоящей статьи, является банк или иная кредитная организация либо другое юридическое лицо, предоставившие кредит или целевой заем на строительство здания или сооружения. Комментируемая статья регулирует отношения: В этих случаях, как сам земельный участок, так и право его аренды находятся под залогом обременением с момента государственной регистрации права собственности заемщика на построенные или строящиеся здание или сооружение либо с момента получения органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, уведомления залогодателя и залогодержателя о заключении кредитного договора договора займа с условием о целевом использовании с приложением указанного договора.

Залогодержателем по такому залогу является банк или иная кредитная организация либо другое юридическое лицо, предоставившие кредит или целевой заем на строительство здания или сооружения. Возведение залогодателем зданий или сооружений на заложенном земельном участке 1. На земельном участке, заложенном по договору об ипотеке, залогодатель вправе без согласия залогодержателя возводить в уста новленном порядке здания или сооружения, если иное не преду смотрено договором об ипотеке. Если иное не предусмотрено дого вором об ипотеке, ипотека распространяется на эти здания и соору жения.

Если возведение залогодателем на заложенном земельном участке здания или сооружения влечет или может повлечь ухудшение обеспечения, предоставленного залогодержателю ипотекой этого участка, залогодержатель вправе в соответствии с пунктом 2 статьи Гражданского кодекса Российской Федерации потребовать изменения договора об ипотеке, в том числе, если это необходимо, путем распространения ипотеки на возведенное здание или сооружение.

Возведение зданий или сооружений на заложенном земельном участке, если права залогодержателя удостоверены закладной, допускается только в случае, если право залогодателя на это пре дусмотрено в закладной, с соблюдением условий, которые в ней отражены. В абзаце 1 п. Эта норма имеет диспозитивный характер, и в договоре ипотеки может быть установлено либо запрещение их возведения, либо получение предварительного согласия залогодержателя на их возведение.

В абзаце 2 п. При этом не поясняется, что имеется в виду под ухудшением обеспечения.

Кодексы РФ

Таким образом, речь идет об оценочном понятии, допускающем различные его толкования, что может повлечь множество конфликтов. В пункте 2 комментируемой статьи говорится о дополнительных гарантиях для владельцев закладной: Ипотека земельного участка, на котором имеются здания или сооружения, принадлежащие третьим лицам ЕСЛИ ипотека установлена на земельный участок, на котором находится здание или сооружение, принадлежащее не залогодателю, а другому лицу, при обращении залогодержателем взыскания на этот участок и его реализации к приобретателю участка переходят права и обязанности, которые в отношении этого лица имел залогодатель как владелец участка.

Комментируемая статья воспроизводит положения пункта 5 ст. Общим правилом является норма о том, что к приобретателю земельного участка от залогодателя-собственника переходят права и обязанности по отношению к другому лицу, являющемуся собственником здания сооружения , расположенного на участке, на который залогодержателем было обращено, взыскание.

Оценка земельного участка при его ипотеке 1. Оценка земельного участка осуществляется в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации. Залоговая стоимость земельного участка, передаваемого в залог по договору об ипотеке, устанавливается по соглашению залогодателя с залогодержателем.

К договору об ипотеке земельного участка должна быть приложена в качестве обязательного приложения копия плана чертежа границ этого участка, выданная соответствующим комитетом по земельным ресурсам и землеустройству. При решении практических вопросов землепользования в Российской Федерации применяется показатель, именуемый "нормативная цена земли".

Он был введен статьей 25 Закона РФ от 11 октября г. Нормативная цена земли - показатель, характеризующий стоимость участка определенного качества и местоположения,. Порядок определения нормативной цены земли установлен постановлением Правительства РФ от 15 марта г. Пунктом 1 данного постановления установлено, что нормативная цена земли ежегодно, определяется органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации для земель различного целевого назначения по оценочным зонам, административным районам, поселениям или Их группам. Предложения об оценочном зонировании территории субъекта Федерации и о1 нормативной цене земли по указанным зонам представляются комитетами по земельным ресурсам и землеустройству.

Нормативная цена земли фиксируется в Государственном земельном кадастре это действующая на всей территории страны методически унифицированная система регистрации прав на землю и связанную с ней недвижимость, учета и оценки земельных участков по каждому участку наряду со сведениями об изменении его статуса, границ, площади и о расположенных на нем строениях.

Удивительно, но факт! Таким образом, прежде всего, отметим, что в залог могут быть переданы только участки, которые находятся на праве собственности. Оформление документов Целевая ипотека оформляется как и обычный заем под залог недвижимости, однако есть несколько дополнений.

Эти данные востребованы всеми системами информационного обеспечения рынка недвижимости и ее государственной регистрации. Нормативная цена земли служит базой для установления ставок арендной платы и стартовых цен продажи земли из государственных и муниципальных запасов.

Законодательство РФ

Особенности обращения взыскания на заложенные земельные участки и их реализации 1. На земельный участок, приобретенный при продаже на пуб личных торгах, аукционе или по конкурсу, распространяются требо вания о разрешенном использовании. Лицо, которое приобрело земельный участок при продаже на публичных торгах, аукционе или по конкурсу, вправе менять назначение участка лишь в случаях, предусмотренных земельным законодательством Российской Федерации, или в установленном этим законодательством порядке. Продажа и приобретение на публичных торгах, аукционе или по конкурсу заложенных земельных участков осуществляются с соблюдением установленных федеральным законом ограничений в отношении круга лиц, которые могут приобретать такие участки.

Не допускается обращение взыскания на заложенный земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения до истечения соответствующего периода сельскохозяйственных работ с учетом времени, необходимого для реализации произведенной или произведенной и переработанной сельскохозяйственной продукции. Данное требование действует до 1 ноября года, в котором предусмотрено исполнение обеспечиваемого ипотекой обязательства или его части, если договором об ипотеке не предусмотрена иная дата.

В комментируемой статье изложены только особенности обращения взыскания на земельные участки и их реализации, поэтому нормы, содержащиеся в ней, необходимо применять в совокупности с правилами главы IX "Обращение взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке".


Читайте также:

  • О применении судами законодательства при рассмотрении дел об усыновлении удочерении детей
  • Как оформляется купля продажи квартиры в ипотеку
  • Образец заявления по факте мошенничества
  • Закон рф о сделках с недвижимостью
  • Ипотека сбербанка россии без первого взноса